Mayýs ayýndan sonra yürürlüðe girecek olan kanunla birlikte konut satýþýnda ve alma aþamasýnda birçok deðiþiklik yaþanacak. Tüketicinin haklarýný koruyan bu yasa ile ilgili detaylarý, hukukun çeþitli alanlarýnda hizmet veren Uluslar arasý Yalçýn&Toygar&Tüfekçi Hukuk Bürosunun avukatlarý, Kortan Toygar ve Mert Yalçýn, sade ve herkesin anlayabileceði bir dille anlattý.

 

Yeni uygulamada tüketici konut alýrken nelere dikkat etmeli, gayrimenkul sözleþmesi imzalarken, tapuya gerçekten sahip olabilmek için neler uygulamalý? Kötü niyetli müteahhitlere karþý hangi önlemleri almalý? Kýsaca gayrimenkul alým- satým sürecinde baþtan sona ne yapmanýz gerektiðini öðrendik.

 

 

 

Kortan Toygar: Tüketicinin Korunmasý Hakkýnda Kanun, eskiden var olan 4077 sayýlý kanundu. Kasým ayýnýn sonunda Türkiye Büyük Millet Meclisi’nden yeni bir kanun geçti.  Zaten uzun süredir tasarý halinde konuþuluyordu. Tüketicinin Korunmasý Hakkýnda Kanunu geniþlettiler. Ama tüketici lehine geliþtirildi. Bakanlýðýn açýklamalarý da bu yöndeydi. Yapýlan sözleþmeleri daha belirginleþtirdiler. 12 punto olacak, önemli detaylar koyu þekilde yazýlacak, sokaktaki herkesin anlayabileceði þekle sokmaya çalýþtýlar. Bu kapsamda deðerlendirdiðimizde taþýnmazlar da etkilendi. Þu an için maketten ya da ruhsatý olmadan gerçekleþtirilen satýþlar için, proje satýþlarý için tüketici lehine çeþitli hükümler geldi.

 

 

 

Kortan Toygar: Genelde bir inþaat yapýlmak istendiðinde, öncelikle arsa ve arazi üzerine belediyeden imar geçmesi gerekir. Yani inþaata uygun olmasý gerekir. Yani genel olarak konuþursak, önce bir arsa bulunur, bu imara uygun hale getirilir. Bunun çeþitli prosedürleri vardýr ve zaman alýr. Ama ayný zamanda müteahhidin paraya ihtiyacý olacaðý için bir yandan da projesini satmak ister. Problem de bu aþamada çýkar. Çünkü müteahhit, henüz ruhsat almadan projesini satmaya çalýþýr. Yeni kanun diyor ki: “Eðer senin inþaat ruhsatýn yoksa satýþ yapamazsýn” Bu çok güzel bir uygulama çünkü insanlarýn maðduriyetini önlemeye yönelik bir karar.  

 

Genel olarak insanlar, gayrimenkul alým satýmýnýn tapu dairesinde yapýlmasý gerektiðini bilmiyorlar. Bize öyle davalar geliyor ki, vatandaþ müteahhitle imzaladýðý basit bir sözleþmeyle gayrimenkul aldýðýný düþünebiliyor. Bu uygulamayla en azýndan ruhsatý alýnmýþ projelerden daire alýnabilecek. 

 

 

Yeni uygulamaya göre, inþaata baþlanmýþ olabilir, sözleþme yapýlmýþ olabilir. Sözleþmeden 14 gün boyunca “Cayma Hakký” olacak. Yani sözleþme imzaladýðýnýz projeden cezai uygulama olmadan cayabilirsiniz.

 

 

Sözleþme imzalamadan 1 gün önceden müteahhidin, gayrimenkulün durumu hakkýnda bir form imzalatmak zorunda. Her þeyi detayýyla bilgilendirdiði bir sözleþmeyi, bir gün önceden tüketiciyi bilgilendirecek. 1 gün önce olmasýnýn nedeni, tüketicinin bilinçli þekilde düþünüp karar vereceði sürenin tanýnmasý. Fakat pratikte dikkat edilmesi gereken þey, bu bilgi formunun tarihini deðiþtirip satýþ gününde imzalatmamasý. Tüketici bu konuda bilinçli olmalý.

 

 

Yapý ruhsatý olmasý yani müteahhidin inþaat yapabilecek kapasitesi olmasý, formu tüketiciye sunmuþ olmasýnýn haricinde müteahhidin sigorta yaptýrmasý zorunlu hale getirilecek. Büyük AVM, siteler, rezidanslarda mesela proje tamamlanamadan firma iflas edebiliyor. Bayrampaþa bölgesinde misal böyle bir vaka yaþanmýþtý. Büyük maliyetler olduðu için zamanla finansman saðlanamýyor ve proje duruyor ve tüketici maðdur oluyor. En güzel yenilik, bina tamamlama sigortasýnýn getiriliyor olmasý. Müteahhit projeyi tamamlayamadýðýnda tüketici maðdur olmayacak.

 

 

Muhtemelen devlet bunu hukuki yasal zemine oturtup, devletin güvencesi altýnda özel þirketler sigorta hizmeti sunacak. Bunu DASK ya da Trafik Sigortasý gibi düþünebiliriz. Yani ortada bir inþaat olacaksa ve sözleþme yapýlacaksa, sigorta zorunlu hale gelecek.

 

 

Bunun dýþýnda yeni uygulamada þöyle bir þey olacak. Bir inþaat yapýlýrken, genel hatlarýyla açýklarsak iskân ve yapý ruhsatýndan bahsedebiliriz. Ýnþaata baþlanýrken yapý ruhsatý alýnýr, devamýnda müteahhit tapu verecek kývama gelir. Ancak burada çok ince bir detay var. Tapuda “kat mülkiyeti” yerine “kat irtifaký” yazar. Kat irtifaký demektir ki; oraya bir bina yapýlacak ve sen 5 numaralý dairenin sahibi olacaksýn. Þu an Ýstanbul’da tapularýn yüzde 60’ýna yakýný kat irtifaklýdýr. 2007 senesinde bir yasayla bunu deðiþtirmeye çalýþtýlar ama sürekli ertelendi. Ufak bir bildirim ve harç bedeliyle kat mülkiyetine çevirebilirler ama ihmal ya da maddi yükümlülükten kaçmak için ihmal ediliyor.  Yeni kanunda, anlaþmayý yaptýktan sonra, formu doldurdun ve 36 ay içerisinde kat irtifaký tapusunu vermek zorundasýn deniliyor. Kat irtifaký tapusunu alýnca orada bir hissen olduðu ve daire numarasýna kadar belirlendiði tüketicinin elinde olacak.

 

 

Cayma hakkýndan bahsetmiþtim. Cayma hakký 14 gün içerisinde olacak. Ve tüketici, projeden çekilebilecek.

14 günü geçirdiyseniz, inþaat devam ediyor ancak teslimattan önce siz projeden çekilmek isterseniz yeni kanunla Dönme Hakký getiriliyor. Karardan dönülebilir fakat tüketici sözleþme ve yasal masraflarý karþýlayarak çekilebilecek. Eskiden sözleþmeden dönüldüðünde müteahhit, yüzde 20-40 arasýnda bir bedeli ceza olarak talep ederdi. Yani 200 liralýk bir daire aldýðýnýzda 40 lirayý cezai þart olarak alýyordu. Þimdi kanun, sözleþmeden döndüðünüzde vergi harcý ve yasal yükümlülükler düþüldükten sonra en fazla satýþ bedelinin yüzde 2’sinin tüketiciden alýnabileceðini söylüyor. Yani fahiþ cezai þartlardan tüketici kurtulmuþ oluyor. 

 

 

Satýþ Vaadi sözleþmeleri de biraz gündeme geldi. Gayrimenkule tapu huzurunda sahip olunur. Ýnsanlar hala sadece sözleþmeyle devrin tamamlanabileceðini düþünüyor. Gayrimenkul Satýþ Vaadi sözleþmeleri de noterde yapýlýr ancak bunun herkes nezdinde görülmesi için bunun tapuya þerh edilmesi gerekir. Günümüzde Gayrimenkul Satýþ Vaadi sözleþmesi yapan tüketici bu noterden sonra iþlemin tamamlandýðýný düþünüp, tapu aþamasýný atlýyor. Böyle durumlarda 3. kiþiler nazarýnda sözleþmenin hükmü doðmuyor. Kötü niyetli bir müteahhit böyle bir durumda ayný gayrimenkulü baþka birine daha satabilir. Böylelikle alýcýlar birbirlerini yýllarca sürecek bir dava sürecine sokar. Kanun þimdi, tapuya þerh koymayý zorunlu tutuyor. Bu da yeni kanunun getirdiði yeniliklerden biri olacak. 

 

Mert Yalçýn: Özellikle altýný çizmek istediðim husus, gayrimenkul sektöründe çok yoðun bir arz var. Bu ortamda hemen imzalar atýlýyor, peþinatlar ödeniyor, nihayetinde bunlar herhangi bir þekilde tapu devri saðlamadýðý için gayrimenkul üzerindeki hakkýn geçiþini saðlamýyor sadece taahhüt þeklinde kalýyor. Bu, durumun Borçlar Kanunu’yla alakalý kýsmý. Tüketici açýsýndan baktýðýmýzda benim en önemli tavsiyem, özellikle gayrimenkul alýmýnda iyi analiz yapmak, piyasa risk grubu hakkýnda araþtýrma yapmak çok önem arz ediyor. 

 

 

 

Kortan Toygar: Zaten Türkiye genelindeki en büyük sorun bu. Kanunlarýmýz aslýnda çok iyi, modern, batýlý. Sorun uygulamada çýkýyor. Kanunun icrasýnda çýkýyor. Devam verdiðim örnekteki gibi proje alýmýnda bir formun doldurulmasý ve tüketicinin bilgilendirilmesi durumu söz konusu olduðunda, herkes avukat olmadýðý için, ev alma umuduyla dikkat etmeyerek ya da okusa da fark etmeyerek hataya düþebilir. Dolayýsýyla sokaktaki insanýn attýðý imza formunun tarihinin eski olduðunu far etmesi beklenemez. Bu aþamalarýn belediye ya da tapu dairesi kontrolünde yapýlmasý belki denetimi kolaylaþtýrabilir. Bir resmiyetin olmasý bu konuda tüketicinin de maðdur olmasýný önleyebilir. Yönetmelik yayýnlandýktan sonra bunun düzenlenmesini umut ediyoruz. Sigorta konusunda da sigorta þirketlerinin kendi içsel yapýsý içinde denetleneceðini umut ediyoruz. Ama tabi bunu biraz yaþayarak göreceðiz. 

 

 

Kortan Toygar: Aslýnda müteahhidin iþlevselliðini artýran bir uygulama olacak. Müteahhit artýk bir planlama çerçevesinde ilerleyecek, imarý, yapý ruhsatý aldýktan sonra inþaata baþlayabilecek. Sonrasýnda iskâna geçiþ yapacak ve önünü görebileceði bir sistematiðe girecek. Aslýnda tüketici lehine gözükse de müteahhidin de kendi planlamasýný yapmasýný kolaylaþtýracak bir sistem olacak. 

 

 

milliyetemlak.com - Bengü Öner