Türkiye’de gayrimenkul alýmý 3 deðiþik þekilde karþýmýza çýkýyor. En temel ihtiyaçlardan biri olan barýnma ihtiyacý, kiraya verme amacýyla alýnan konut ve iþyeri ihtiyacý ile yatýrým amaçlý alýnan proje, arsa veya arazi ihtiyacý. Altýn Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, kýsa vadeli yatýrýmlarda projelerin tercih edildiðini belirterek, orta ve uzun vadede ise, arsa ya da araziye yatýrým yapýldýðýný vurguluyor. 

 

Altýn Emlak Genel Müdürü Hakan Erilkun, yatýrým denince akla gelen gayrimenkul aracýnýn arazi ve arsa yatýrýmlarý olduðunu belirtiyor ve nelere dikkat edilmesi gerektiðini þöyle sýralýyor:  

 

 

Bir tapu senedinde mal sahipliði iki türde olabilir. Birinci durum arsa tek bir kiþiye ait olabilir. Yani tapunun alt kýsmýndaki malik bölümünde tam, 1/1 veya bir oran yazmýyor ise bu tapu müstakil tapu olarak adlandýrýlýr ki, tek sahibi sizsinizdir. 

 

Ýkinci durum ise, arsa birden fazla kiþiye ait olabilir. Bu durumda ise kimin nereye sahip olduðu belli deðildir. Bu tapularda ise malik kýsmý yanýnda bir oran yazar örneðin ½, 1/10 gibi. Kimin nereye sahip olduðu belli olmadýðýna göre her an karþýnýza problem çýkabilir. Ancak ferdi hareket edebilmek istiyorsanýz, burada ifraz yani ayýrma iþlemi yapýp arsanýzý müstakil hale getirmelisiniz. 

 

 

Diyelim ki, hisseli bir arsa alýyorsunuz. Þufa yani Önalým hakkýna da dikkat etmelisiniz. Öncelikli alým hakký olarak bilinen ve hisseli satýþlarda diðer hissedarlara öncelikle satýn alma hakký verilmiþtir. Hatta yeni tarým yasasýnda arazilerin satýþýnda bitiþik komþu parsel sahiplerine de ön alým hakký getirilmiþtir. Bu da þu anlama geliyor; hisseli bir arsayý tapuda satýþ olarak gösterdiðiniz bedelle baþka bir hissedar sizden alabilir. 

 

Arsa baþka kiþiler tarafýndan iþgal ediliyorsa veya üzerinde bir kaçak yapý varsa bunlar da yatýrýmý olumsuz etkiler. Son düzenlemeye göre habersiz olan hissedarlarýn bunu talep etmeleri için 2 yýl haklarý var. Yani son 2 yýl içinde çok deðerlenen hisseli bir yeriniz, 2 yýl dolmadan da elinizden çýkabilir. 

 

 

Arsa alýrken, öncelikle imar durumunun ilgili belediyeden öðrenilmesi gerekir. Çünkü arsa demek imar sahasý içinde kalan yerler demektir. Bir taþýnmazýn tapu senedinde arsa yazmasý o yerin imarlý olduðunu göstermez. Bu nedenle mutlaka ilgili belediyenin Ýmar ve Þehircilik Müdürlüðünden söz konusu arsanýn imar durumunun teyit edilmesi gerekir. Bunun için artýk birçok belediyenin e-imar menülerinden de faydalanýlabilir. Çünkü arsanýn deðerinin belirleyen unsur, üzerinde yapýlabilecek imar hakkýdýr. 

 

 

Bir arsa alacaksýnýz lakin size gösterilen yer o yer mi? Bu mutlaka internet üzerinden kontrol edilmeli, uzman kiþilere danýþýlmalýdýr. Yeni devreye alýnan http://cbs.tkgm.gov.tr/ adresindeki parsel sorgulama sistemi üzerinden ada ve parsel bilgileri girilerek, Türkiye genelinde sorgulama yapýlabiliyor. Bu sorgulama ile konu taþýnmazýn uydudan çekilmiþ haritalarýna ulaþabilirsiniz. Ayrýca GPS verileriyle de coðrafi sorgulama yapabilmeniz mümkün. 

 

 

Geçen yýl yapýlan 5403 sayýlý Toprak Koruma ve Arazi Kullanýmý Kanunuyla, tarým arazilerinin yatýrým aracý olmaktan çýkartýlmasý hedeflendi. Bu nedenle alýnan taþýnmaz arsa mý yoksa arazi durumunda mý mutlaka kontrol edilmelidir. Arazi ise henüz tarým vasfýnda mý, yoksa imar sahasý içinde mi bilgi alýnmalýdýr. Tarým arazileri Gýda Tarým ve Hayvancýlýk Bakanlýðýnca belirlenen büyüklüklerin altýnda ifraz edilemiyor, hisselendirilemiyor, pay ve paydaþ sayýsý artýrýlamýyor. Bu büyüklük mutlak tarým arazilerinde ve özel ürün arazilerinde, 2 hektardýr. 

 

Tarýmsal nitelik taþýyan tüm arazilerin müstakil veya hisseli olarak devredilebilmesi için ise, mal sahibinin ayný ilçe sýnýrlarý içinde baþka taþýnmazý olmamasý gerekiyor. Eðer birden fazla yeri varsa, tüm yerlerin ayný anda devredilmesi gerekiyor.   

 

 

Tapu Kanunu’nun 35. Maddesi gereðince yabancý uyruklu gerçek kiþiler ile yabancý ülkelerde kendi ülkelerinin kanunlarýna göre kurulan tüzel kiþiliðe sahip ticaret þirketlere, satýn aldýklarý yapýsýz taþýnmazda (arsa ve arazi) geliþtireceði projeyi 2 yýl içinde ilgili Bakanlýðýn onayýna sunma zorunluluðu getirildi. Aksi halde devletin arsayý bedelsiz geri alma hakký bulunuyor. Yabancýya arsa satýþýnda 2 yýl içinde üretilmesi gereken proje, Çevre ve Þehircilik Bakanlýðý’nýn 1734 sayýlý genelgesi gereðince ilgili Bakanlýk tarafýndan onaylanmasý ve onayýn tapu kütüðüne þerhi gerekmektedir. Aksi takdirde devletin arsayý bedelsiz geri alma hakký bulunuyor.