Bir parsel üzerine inþa edilebilecek alaný ifade eden “emsal” deðeri, parselin piyasa satýþ deðerini doðrudan etkileyen faktörlerdendir. Emsal deðeri, parsel ve bölge bazýnda deðiþkenlik gösterebilir.

 

TSKB Gayrimenkul Deðerleme Özel Projeler Departmaný Kýdemli Deðerleme Uzmaný Ece Çalýþkan Vural´ýn deðerlendirmesine göre bir parselin emsal deðeri, parsel üzerinde yapýlabilecek toplam inþaat alanýný ifade eder. Parselin yüzölçümü ile parselin dahil olduðu imar planýnda belirtilen emsal deðeri çarpýldýðýnda, parsel üzerinde inþa edilebilecek maksimum inþaat alanýna ulaþýlýr.

 

Ýstanbul özeline bakýldýðýnda; emsal deðerleri, havzalarý korumak amacýyla ÝSKÝ Havza Koruma Alanlarý ilan edilen bölgelerde düþüktür. Bu durumdan bölgesel olarak etkilenen ilçeler; Çatalca, Büyükçekmece, Küçükçekmece, Esenyurt, Baþakþehir, Arnavutköy, Sultangazi, Beykoz, Ümraniye, Çekmeköy, Sancaktepe, Sultanbeyli, Pendik, Tuzla, Þile olarak sýralanabilir. Ayrýca Boðaziçi sahil þeridi ve öngörünüm bölge sýnýrlarý içerisinde, emsal deðerleri ve yükseklikler düþük deðerlerde tutulmuþ þekilde yapýlar bulunmaktadýr. Bu kýsýmlarda, mevcut yapýnýn yýkýlmasý durumunda yerine yeni yapý yapýlamamaktadýr.

 

 

Boðaziçi geri görünüm bölgelerinde konumlu parseller ise yine düþük emsal deðerlerine sahiptir. Son dönemlerde gündeme gelen “siluet” kavramý ile beraber, Boðaz’dan yüksek kesimlere çýkýldýkça, emsal ve yükseklik deðerlerinde kademeli olarak artýþ saðlanmaya çalýþýlmaktadýr. Düþük emsal deðerleri, ilçelerde belirlenen bölge fonksiyonlarýna ve planlamalarýna da baðlýdýr. Düþük yoðunlukta kalmasý hedeflenen bölgelerde emsal deðerleri de düþük tutulmaktadýr. Zemin durumu da emsal deðeri etkileyen faktörlerden olup, zayýf zeminlerde emsal deðerler düþük tutulmaktadýr.

 

Ýstanbul’da yüksek emsallere sahip olan bölgelere bakýldýðýnda; Þiþli-Mecidiyeköy, Þiþli ve Sarýyer’e baðlý Levent-Maslak-Ayazaða bölgeleri (Büyükdere aksý), Ataþehir-Batý Ataþehir gibi bölgeler ilk akla gelenlerdendir.

 

Parsel deðerini doðrudan etkileyen faktörlerden olmasý dolayýsýyla, parsel sahibi açýsýndan oldukça önemli bir kavram olarak karþýmýza çýkan emsal deðerde yapýlacak deðiþiklikler, yapýlaþma düzeni açýsýndan da deðerlendirilmelidir. Düþük emsal deðerlerinin seyrettiði bir bölgede, bölge geneline oranla daha yüksek þekilde düzenlenecek emsal deðer, o bölgedeki yapýlaþma düzenini ilk bakýþta fark edilecek kadar etkileyecektir.

 

Yapýlaþma haklarý, imar planlarýnda belirlenen fonksiyon ve yapýlaþma haklarýyla olduðu kadar, plan notlarý ile de belirlenmektedir. Emsal artýþýna yönelik düzenleme yapýlan bir bölgede emsal deðeri sayýsal olarak deðiþmese de plan notu ile, imar planýnda belirtilen emsal deðerinden hesaplanan inþaat alanýndan daha fazla inþaat alaný olabilmektedir. Ýmar plan notlarý ile saðlanan emsal artýþlarý; bodrum katlarýn emsale dahil edilmesi, imar hakký transferi gibi þekillerde görülmektedir.

 

 

Mayýs 2012’de kabul edilen ve “Kentsel Dönüþüm Yasasý” olarak bilinen 6306 Sayýlý “Afet Riski Altýndaki Alanlarýn Dönüþtürülmesi Hakkýnda Kanun” ile, ülkemizde riskli yapý sýnýfýndaki binalarýn yýkýlarak veya güçlendirilerek, ömrünü saðlýklý olarak sürdürebilecek hale getirilmesi amaçlanmýþtýr. Riskli yapýlarýn maliklerinin ve müteahhit firmalarýn kentsel dönüþüme teþvik edilebilmesi için, bu bölgelerde emsal artýþý gibi bazý düzenlemelere gidilmektedir. Bazý ilçe belediyelerinde ise riskli alan ilan edilmemesine raðmen, imar uygulamalarý ile ilçe sýnýrlarý içerisindeki bazý bölgelerde “kademeli imar artýþý” olarak ifade edilen bazý düzenlemelere gidilmektedir.

 

Kademeli imar artýþý ile, belirlenen bölgedeki parsellerin tevhit edilerek yüzölçümlerinin büyümesi durumunda, emsal deðerleri artabilmektedir. Bu artýþlarla, bölgelerde daha planlý ve site tarzýnda, içerisinde sosyal donatý ve rekreasyon alanlarýnýn da bulunduðu projeler gerçekleþtirilmesi hedeflenmektedir. Bu uygulamanýn yaný sýra, belirli bir fonksiyon üzerinden geliþmesi planlanan bölgelerdeki yeni projelerin, bu fonksiyonlara uygun þekilde inþa edilmesini saðlamak için de emsal artýþý uygulamalarý gerçekleþtirilmektedir. Kentsel dönüþüm çalýþmalarý kapsamýnda emsal artýþýnýn yaþandýðý önemli bölgelerden biri kuþkusuz Fikirtepe’dir. Kadýköy ilçe sýnýrlarý içerisinde kalan bölge, kentsel dönüþüm çalýþmalarý ile hareketlenen ilk bölgelerden olup, yaklaþýk 134 hektarlýk, oldukça geniþ yüzölçüme sahip bu bölge de riskli alan ilan edilmiþtir. Fikirtepe’de öncelikle imar planý ile düzenlemeye gidilmiþ, daha sonra bölge riskli alan ilan edilerek, Afet Dönüþüm Yasasý kapsamýna alýnmýþtýr. Ýlk etapta bölgede, yapý adasý oluþturulmasý halinde emsal hakký % 100’lük bir artýþa konu olmakta iken, bölgedeki emsal deðeri, yaklaþýk 4,00 olarak uygulanmaktadýr.

 

Emsal artýþlarý, özel uygulamalarýn yapýldýðý bölgelerde de gözlenmektedir. Buna en iyi örnek, Ümraniye ilçe sýnýrlarý içerisinde kalan Ýstanbul Uluslararasý Finans Merkezi’dir. Bölgede emsal deðerleri 2,50 olup, uygulamada ortaya çýkan þartlar ile bu deðer artmaktadýr. Bölgede inþaat hakkýnýn brüt parsel alaný üzerinden hesaplanmasý da emsal deðeri yükseltmektedir.

 

Emsal artýþlarý konusunu irdelemek için Ýstanbul metropolünden baþlanmasý uygun olur. Barýndýrdýðý toplam nüfus ve finansal baþkent kimliði gereði, bölgesel olarak, üst ölçek planlarda tanýmlanan kimliðe uygun alt ölçek imar planý düzenlemeleri gerekmektedir. 2012 yýlýnda çýkan ve zaman içerisinde düzenlemelere konu olan Afet Dönüþüm Yasasý gibi uygulamalarda amaç þehri yaþanabilir, saðlýklý bir kent ortamýna kavuþturmaktýr.